本文摘要：今年前7个月，规模房企拿地热情持续加剧，特别是在是中西部城市土地市场热度大上涨，土地成交价大幅提高。

今年前7个月，规模房企拿地热情持续加剧，特别是在是中西部城市土地市场热度大上涨，土地成交价大幅提高。业内人士分析认为，这样的变化，不利于入手房价下跌预期，将不会减轻未来房价下跌压力。中西部城市沦为主角中西部省会城市土地市场更加受到房企注目，土地成交价活跃程度大大下降。

市场研究机构统计数据表明，中西部省会城市土地交易规模较小。根据易居研究院发布的监测数据表明，在今年 1～7 月份，不受监测的50 个城市中，土地成交价面积名列前 10 的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、贵阳、昆明、北京和天津。从该名列中可以显现出，二线城市的土地市场展现出尤为活跃。

同时，此类城市中，还包括郑州、合肥、西安、武汉、贵阳和昆明等都归属于中西部省会城市。而从个案来看，也体现出有房企大力布局中西部城市的变化。

以融创为事例，截至7月份，公司通过缴收购方式即获得土地6642万平方米，其中80%以上坐落于合肥、重庆、济南等中西部省会城市。不过从溢价率水平来看，7月份土地市场竞争并不是很白热化。根据易居研究院发布的数据表明，溢价率总体坐落于合理区间。

数据表明，7月份，50个城市土地成交价溢价率为34%，环比减少4个百分点，同比增加19个百分点。通过观察历史数据难于找到，当土地市场短路时，溢价率往往正处于高位。

总体来看，从2011年开始到2015年上半年，土地溢价率比较偏高。而从2015 年下半年开始，土地溢价率开始上升，到了2016 年9月份土地溢价率高达88%，刷新历史新纪录。随后在对高杠杆资金管制的大背景下，土地市场逐步降温，溢价率开始回升，以后返回25%～50%之间的合理区间。

不过有一点注意的是，一线城市周边的三四线城市土地市场依然稍冷。数据表明，今年1～7 月份，全国50 个城市的土地溢价率名列中，名列前 10 位的城市分别为惠州、合肥、嘉兴、珠海、南昌、肇庆、佛山、惠州）、镇江和中山，溢价率分别为 204%、135%、126%、117%、104%、99%、94%、88%、81%和 81%，低于合理水平。在这10 个城市中三线城市就占到了 8 个，且皆坐落于长三角和珠三角城市群中，这解释此类区域的三线城市土地市场早已正处于短路区间。

拿地方式经常出现变化不过通过更进一步仔细观察找到，当前土地市场经常出现了一些变化，比如部分规模房企囤地热情高涨，牵头拿地情形也愈发多闻。根据克而瑞首次发售的《2017年1～7月中国房地产企业追加土地TOP30》排行榜情况来看，就追加土地价值30强劲榜单方面来看，规模房企的拿地优势展现，追加土地价值榜前10强劲房企有8家即位列销售榜单前10位，前10强劲的追加土地总价值超过9163亿元，占30强劲拿地总量的66%，是TOP11-30房企拿地的两倍之多。其中前3家房企碧桂园、万科、恒大追加拿地额即超过4800多亿元，与后20强劲房企完全持平。

从追加土地规模上来看，TOP10房企拿地规模仅次于，而且遥遥领先。追加土地价值榜上，TOP10房企拿地总价值超过8612亿元，占到30强劲拿地总量比例超过65%。拿地面积榜上，TOP10房企拿地总建面亦超过26728万平方米，其在30强劲拿地总量比例更高，超过了难以置信的76%。

此外，今年土地拍卖会成功率也较为低。数据表明，今年1～7月份全国50城土地流拍率为4%，比去年同期的5%还要较低一个百分点，并刷新历史新高，这一方面解释土地市场更为活跃，同时也解释土地交易的质量总体较高。由于调控政策效应早已蔓延到到土地市场，房企拿地受到诸多容许，于是牵头拿地现象呈现出多发趋势。据理解，今年土地市场受到调控的力度在大大减小，土地出让的规则显得更加简单，竞地价缩房价、配建附属设施、竞研发企业反对运营面积等拒绝屡屡经常出现。

面临上述诸多容许条件，开发商自由选择的应付方式是组团拿地，构成联合体，联合经营，共计担风险。有统计数据表明，以北京为事例，在30亿元以上的地块中，有四分之三的地块是以联合体的方式获得的。

供应结构有可能调整长效机制的创建，在一定程度上不会促成未来土地市场供应结构发生变化。就目前趋势来看，一线城市以及热点二线城市住宅土地市场的供应还将之后减少，全年土地供应将显著多达往年，这将不会减轻未来房地产市场的供需紧绷，从而平稳市场价格预期。目前，楼市调控侧重于长效机制的创建，除了不断扩大供应，还不会增大在出租住宅和住房确保方面的土地供应，从这个角度来说，未来土地市场供应结构未来将会经常出现新的变化。

而对于近期土地市场变化，业内人士回应，预计热点城市土地供应不会增大。易居研究院智库中心研究总监贤迈进分析认为，今年三季度，预计热点城市土地供应的规模不会更进一步增大，以更佳地合乎调补库存的导向。

另外，近期关于共计产权住房、谦和型出租住房、全装修住房等概念的辩论较多，预计各城市土地的供应结构也不会随之调整，进而影响适当的交易结构。业内人士警告，要注意部分三四线城市土地市场短路现象。贤迈进回应，对于长三角和珠三角等城市群中的部分三线城市而言，溢价率比较低，其土地价格泡沫的风险或也有一点警觉。

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